Апартаменты и квартира: чем отличаются и что выбрать?

Помимо стандартных квартир, на рынке недвижимости продают большое количество апартаментов. На первый взгляд отличия отсутствуют. Однако такой взгляд ошибочный. Апартаменты представляют собой отдельный вид недвижимости, который с юридической точки зрения совершенно не похож на обычную квартиру. Поэтому делать выбор нужно, учитывая правовые аспекты. Для этого нужно выяснить, в чём разница между апартаментами и квартирой.

Что относится к апартаментам? 

Апартаменты - нежилые, но схожие по удобствам и характеристикам помещения, в которых допустимо проживание. Их размещают в новостройках, в офисных зданиях, пристроенных производственных объектах. Часто апартаменты возводят на месте бывших промзон, которые расположены довольно удачно. Здесь невозможно жилое строительство, поэтому выбор делают в пользу апартаментов. Фактически различия возникают только на бумаге. Даже внешне здания, в которых находятся апартаменты, выглядят как жилые дома. Выделяют следующие виды таких объектов:

1. Кондоминиумы. Такие помещения распространены в США. В них можно проживать лично или сдавать другим людям.
2. Апарт-отели. В них арендуют номера на большой срок. Помимо проживания, человек может пользоваться гостиничным сервисом и предоставленной посудой.
3. Многофункциональные комплексы. Этот вариант считается одним из самых близких к квартире. Такие объекты подходят для постоянного проживания. Их можно сдавать в аренду.
4. Доходные дома. Такую недвижимость предоставляют в аренду на длительный срок. Дополнительно клиент может рассчитывать на дополнительные услуги. Их наличие необязательно.

В последние годы застройщики всё чаще предлагают такие объекты. Их значительно проще возводить. Однако статус таких объектов вызывает большие вопросы. Поэтому сейчас активно ведётся активный диалог об его урегулировании. Так, в госдуме рассматривали законопроект о новом статусе апартаментов. Предполагалось, что он будет распространяться только на помещения в будущем. Если объект уже строится или возведён, новые правила действовать не будут. Законопроект предлагал приравнять апартаменты квартире, но только в том случае, если помещение расположено в многофункциональных зданиях. Так называют дома, в которых есть как жилые, так и нежилые объекты. На них будет распространяться действие Жилищного Кодекса.

Сейчас владельцы апартаментов находятся не в самом выгодном положении. Дело в том, что для них предусмотрены повышенные ставки по услугам ЖКХ. Расчет проводится как для коммерческих помещений. При этом получить льготы и субсидии невозможно.

В чем главные различия между апартаментами и квартирой? 

Услышав про апартаменты, люди пытаются понять, что это за недвижимость. Обычно их сравнивают с квартирами. Как уже говорилось ранее, внешне разница отсутствует. Однако при более детальном анализе можно заметить отличие квартир от апартаментов.

В частности, отличается цена. Апартаменты стоят на 10-15% меньше, чем аналоговые квартиры. Так застройщики компенсируют нежилой статус объекта. Разница сохраняется и на вторичном рынке. Постепенно происходит сокращение разрыва между стоимостью апартаментов и квартир. Это связано с тем, что сегодня ведется работа над легализацией статуса этих помещений. В результате застройщики и частные владельцы постепенно повышают цены.

Другим существенным отличием выступает статус. Квартира — это в первую очередь жильё. Это приводит к тому, что к ее строительству предъявляются определенные требования. Если вышеуказанные нормы не соблюдать, это может стать причиной вменения санкций и даже отказа в предоставлении разрешения на строительство. С апартаментами всё проще. Их рассматривают, как нежилые помещения. В результате застройщики могут не соблюдать требования, предъявляемые к квартирам, но при этом продавать такие объекты как аналоги.

Сложившаяся ситуация подняла волну недовольства. Катализатором процесса во многом стала Москва. Здесь активно строят апартаменты, рядом с которыми нет поликлиник, школ, детских садов. Для возведения коммерческих объектов наличие таких организаций поблизости не требуется. В результате сегодня ведется борьба за уравнивание статусов квартиры и апартаментов. Однако возникает ряд сложностей. В частности, не очень понятно, что делать с сервисными отелями, представляющими собой аналоги гостиниц и зарегистрированными как апартаменты.

Дополнительно различается перечень предложений. На рынке Москвы количество продают 4,2 тыс. апартаментов. Это порядка 12% от всего предложения. В Санкт-Петербурге ситуация несколько иная. На рынке представлено порядка 2,7 тыс. апартаментов, что эквивалентно 7% от общего предложения. Причем такие помещения как в Москве, так и в Санкт-Петербурге приобретают примерно в одинаковом количестве случаев. На сделки с апартаментами приходится 3-9% от всего количества продаж.

Различается частота приобретения объектов в качестве инвестиций. Обычно недвижимость покупают с целью последующей сдачи. Причём инвесторы приобретают как квартиры, так и апартаменты. Если сделан выбор в пользу жилого помещения, владельцу придется самостоятельно осуществлять следующие действия:

• взаимодействовать с соседями;
• подписывать соглашения;
• организовывать ремонт и уборку;
• искать арендатора;
• контролировать регулярность выплат.

Эта особенность отличает квартиры от апартаментов. Они бывают сервисными. Так называют помещения, которые изначально подготовлены для сдачи. Фактически это аналог гостиницы. В таких зданиях присутствует ресепшн, лобби, следующие виды сервисов:

• доставка еды в номер;
• заказ уборки;
• вызов такси.

Непосредственно в здании могут быть расположены фитнес-залы, салоны красоты. Апартаментами управляет компания. Она занимается проведением ремонта, поиском арендаторов. Владелец помещения лишь получает прибыль. Поэтому апартаменты выгоднее сдавать. Поэтому инвестиции в апартаменты окупаются быстрее.

Самым главным отличием становится невозможность регистрации. Это та самая пресловутая прописка, привязывающая человека к определённой местности. Она позволяет получать бонусы и льготы, которые даёт регион. Дополнительно человек может:

• проходить лечение в поликлинике;
• отправить ребёнка в детский сад;
• записать несовершеннолетнего в школу.

Иногда надо проходить обучение и лечение по временной регистрации. Однако постоянная прописка позволяет чувствовать себя более уверенно. В апартаментах можно оформить только временную прописку. Постоянная регистрация невозможна.

Какие плюсы у апартаментов?

Изучая апартаменты, может показаться, что это не самый выгодный вариант недвижимости для покупки. Однако у неё есть ряд преимуществ. Они следующие:

1. Помещения можно использовать под коммерцию. В них можно обустраивать офисы, медицинские кабинеты, гостиничные номера. Дополнительно допустимо размещение юридического адреса в помещении. Выполнить аналогичные действия с квартирой невозможно. Это приводит к возникновению противоречий с нормами законодательства. Оно запрещает размещать в жилом помещении гостиницы. Любые другие бизнес-проекты в квартирах можно организовывать, но только в том случае, если это не нарушает законные интересы соседей. Если они направят жалобу, это может повлечь за собой прекращение деятельности. В отношении апартаментов подобные требования не действуют. Работа может вестись без согласования с соседями. Дополнительно на апартаменты не распространяется действие закона о тишине.
2. Удобное местоположение. Апартаменты часто размещают в интересных локациях. Такие объекты можно встретить в центре города. А вот квартиры в таких местах встречаются редко. Нередко центр города отдают под организации, коммерческую недвижимость. В нем находятся объекты культурного наследия.
3. Выполнить перепланировку просто. Поскольку апартаменты считаются нежилым помещением, закон не устанавливает такие суровые требования, как для жилья. Можно размещать спальни и кухни в любом месте. При перепланировке квартиры возникают сложности. Так, всегда нужно сохранять местоположение мокрых и жилых зон.

Какие минусы у апартаментов?

Однако, изучая отличие апартаментов от квартиры в Москве, можно заметить, что у них присутствует и ряд недостатков. Минусы покупки таких помещений следующие:

1.     Нельзя оформить постоянную прописку. Несмотря на попытку решить этот вопрос, апартаменты продолжают числиться среди нежилой недвижимости. В результате постоянная регистрация в них невозможна.

2.     Возможна потеря средств в случае банкротства застройщика. Квартиры и апартаменты продают на основании и тех же договоров долевого участия. Однако возможность возврата средств напрямую зависит от условий соглашения. Если были использованы эскроу-счета, получить сумму обратно удастся без затруднений. Дело в том, что деньги, хранившиеся там, не признают собственностью застройщика. Если компания не выполняет взятые обязательства, сумму вернут клиенту. А вот если объект продавали по старым правилам, вероятность истребовать средства снижается. Дольщика включат в реестр кредиторов. Возврат средств будет зависеть от того, останутся ли деньги с продажи имущества компании. Владельцы нежилой недвижимости не могут претендовать на получение квартиры, тогда как у владельцев жилья существует выбор. Они могут подождать, пока проект передадут другой компании и достроят его или сразу запросить деньги.

3.     Сложности при оформлении ипотеки. Банки неохотно выдают жилищные кредиты на подобные объекты. Ставка по предложению может быть несколько выше.

4.     Размер квартплаты больше. Коммунальные платежи для владельцев апартаментов будут выше, чем для хозяев квартир.

5.     Невозможно участвовать в госпрограммах. Поскольку апартаменты не признают жилыми помещениями, на них не распространяется действие льготной ипотеки. Дополнительно нельзя воспользоваться материнским капиталом. Направление денежных средств для оплаты приобретения такой недвижимости будет считаться нарушением и повлечёт за собой вменение санкций. Также не удастся получить налоговый вычет.

6.     Налог на недвижимость для владельцев апартаментов выше. Хозяева квартир ежегодно предоставляют 0,1% от стоимости помещения. Если были приобретены апартаменты, сумма возрастёт до 0,5-2%.

Что предпочтительней купить?

У обоих вариантов присутствуют преимущества и недостатки. Поэтому выбор необходимо делать, учитывая персональные особенности ситуации. В частности, важно понимать, для каких целей планируется покупка квартиры, и кто будет её владельцем.

Если это семья с маленькими детьми, не планирующая переезжать в ближайшее время, целесообразнее приобрести квартиру. Так можно легко оформить прописку и пользоваться льготами, которые даёт регион. Дополнительно на квартиру будет проще взять жилищный кредит, а том числе с использованием маткапитала. Банки охотнее выдают деньги на покупку жилых объектов, поэтому вероятность одобрения заявки выше.

Сама территория комплекса, на которой обычно располагают дома с квартирами, больше подходит для семейного проживания. Такие объекты оснащают придомовой территорией, грамотно организуют инфраструктуру. Рядом обычно создают детские сады, спортивные секции, размещают магазины.

А вот предприниматели, купившие апартаменты, считают, что это один из лучших видов коммерческой недвижимости. Такое помещение значительно проще адаптировать под нужды компании. Дополнительно не придётся согласовывать все вопросы с соседями, которые могут быть против ведения коммерческой деятельности в их в доме.

Апартаменты стоят дешевле. В результате вложенные средства окупятся в короткий срок. Часто объекты размещают в интересных и удобных для туристов локациях. Поэтому спрос на краткосрочное проживание в такой недвижимости выше.

Покупка таких помещений также упрощает решение вопроса перепланировки. Для её проведения не придётся соблюдать целый комплекс ограничений. Все процедуры выполнить и согласовать проще.

Если приобретены апартаменты, можно упростить ведение бизнеса. Необязательно лично встречать гостей. Доверить процедуру можно управляющему. Часто такие услуги предоставляют компании. Они работают за процент от полученного дохода. Оставшуюся прибыль получает хозяин апартаментов.

Запомнить/Выводы/Резюме

Таким образом, подбирать подходящий вид недвижимости нужно, учитывая персональные особенности ситуации. Для коммерческой деятельности выгоднее апартаменты, а вот для постоянного проживания совместно с семьёй больше подойдёт классическая квартира. Оба варианта можно рассматривать в качестве способа для инвестирования. Однако с помощью апартаментов заработать проще. В их отношении меньше ограничений, касающихся ведения коммерческой деятельности.

Возможно, в ближайшее время будет решён вопрос, касающийся легализации статуса апартаментов. Однако пока такие объекты считают нежилой недвижимостью, и в их отношения применяют те же правила, которые актуально для таких помещений.