руб

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости: инструкция 2021 года

Кадастровая стоимость помещения - важный показатель, от которого зависит налог на недвижимость. Часто цена объекта может быть завышена. Это влечёт повышение размера отчислений в бюджет государства. Однако показатель можно снизить. Процедуру проводят посредством обращения в суд или в специальную комиссию. Чтобы заявление одобрили, к процедуре необходимо подготовиться. Перед тем, как уменьшить кадастровую стоимость дома, предстоит выполнить ряд действий.

Содержание
  1. Что такое кадастровая стоимость недвижимости?
  2. Как узнать кадастровую стоимость на жилье?
  3. В каких случаях кадастровая стоимость завышена?
  4. Как снизить кадастровую стоимость?
  5. Как повлиять на кадастровую стоимость жилья?
  6. Что может помешать?
  7. Запомнить 

Что такое кадастровая стоимость недвижимости? 

Кадастровая стоимость недвижимости - рыночная цена объекта, которую устанавливают на момент проведения государственной оценки. Процедуру осуществляет Росреестр. Он может выполнить её в рамках плановой переоценки всех объектов, присутствующих в базе данных, или проведения сделки с недвижимостью.

Кадастровую стоимость используют для расчета налога на квартиру или дом. Соответствующее правило действует с 2015 года. В этот момент был принят законопроект, закрепивший соответствующие нормы. Ранее во внимание принимали инвентаризационную стоимость. Чем выше цена, которая в Росреестре, тем больше размер налога. Поэтому целесообразно понижение кадастровой стоимости недвижимости.

Если проводится оценка объекта, обычно применяют сразу несколько показателей. В частности, применяют инвентаризационную и рыночную стоимость. Значение первого показателя определяют, учитывая нормативные показатели. В учёт принимают факт износа здания, а также итоги обследования. Поэтому инвентаризационную стоимость пересматривают. Сейчас она не оказывает влияние на размер кадастровой цены помещения. Ее определяют, учитывая рыночную стоимость. Показатель зависит от текущей ситуации на рынке. Обычно рыночную стоимость определяют сами участники сделки, исходя из предпочтений, особенностей жилья и средних показателей. Дополнительно установить цену могут экспертные организации.

Проводя кадастровую оценку недвижимости, представители уполномоченных органов учитывают положения ФЗ №237. Из его положений вытекают следующие особенности применения КС:

  1. Граждане не могут сами рассчитывать кадастровую стоимость. Показатель может быть установлен только по результатам государственной оценки недвижимости.
  2. Прямая связь с рыночной ценой отсутствует. КС может отличаться от неё как в большую, так и в меньшую сторону.
  3. Информация о КС общедоступна. Узнать ее значение можно даже на чужую недвижимость.
  4. Передавать данные о кадастровой стоимости в ФНС не нужно. Налоговая служба самостоятельно рассчитывает размер отчислений в бюджет, запрашивая данные о кадастровой стоимости в Росреестре. Затем лицам присылают соответствующие уведомления с требованием об уплате налога. В отношении коммерческих организаций действует несколько иная система. Так, предприятия могут самостоятельно рассчитывать имущественный и земельный налог. Для этого они также принимают во внимание кадастровую стоимость. Данные берут из ЕГРН. Информация должна быть актуальна на дату подготовки декларации или авансовых расчетов.

Однако перечень целей, для которых применяют показатель, значительно шире. Соответствующая информация может потребоваться:

  • для расчёта ставок аренды по государственному и муниципальному имуществу;
  • для определения госпошлины при вступлении в наследство.

Если совершают сделки с недвижимостью, применять КС необязательно. Часто показатели отличаются от рыночных цен. Поэтому граждане и организации имеют право самостоятельно устанавливать цену на квартиру.

Учесть значение кадастровой стоимости в процессе совершения сделок с недвижимостью можно, если на подобное действие согласны обе стороны. Для проведения процедуры в этом случае потребуется справка или выписка из ЕГРН.

Как узнать кадастровую стоимость на жилье? 

Как уже говорилось ранее, кадастровая стоимость считается общедоступной информацией. Её публикуют в ЕГРН. Любое лицо может запросить данные, даже если не является владельцем помещения. Для удобства граждан и представителей компании присутствует большое количество способов, позволяющих узнать кадастровую стоимость. Получить данные можно:

  1. Отправив запрос в Росреестр. По факту обращения гражданина будет составлена выписка. Ранее вместо неё выдавали соответствующую справку. Не обязательно лично посещать Росреестр. Запросить соответствующий документ удастся через Госуслуги или МФЦ.
  2. Запросив данные через сайт Росреестра. Поиск возможен по кадастровому номеру. После этого гражданину будет предоставлена онлайн-выписка.
  3. Ознакомившись с публичной кадастровой картой. На ней отражена информация обо всех объектах.
  4. Изучив ранее полученную выписку из ЕГРН. Помимо иных данных, здесь приводят сведения о кадастровой стоимости.

Заявление можно подать как во время личного визита, а так и по почте. Для этого используют заказное письмо с уведомлением о вручении.

Сроки рассмотрения заявки и предоставление выписки также зависят от способа обращения, загруженности специалиста и особенности функционирования местного отделения Росреестра. Так, если обращение выполнено напрямую, период выдачи бумаги составят порядка 5-7 рабочих дней. Если обращение направляют через МФЦ, срок увеличивается на 1-2 дня. Это связано с тем, что она самостоятельно не предоставляет услугу. Она является лишь посредником. Запрос направляют в Росреестр, а затем ожидают ответ.

Периодически КС на объект пересматривают. Это связано с тем, что рыночные цены на недвижимость меняются. Процедуру выполняют не реже одного раза в пять лет. Дополнительно скорректировать значение показателя может сам собственник. Ему предстоит доказать, что присутствующая цена не соответствует действительности.

Перед тем, как изменить кадастровую стоимость объекта недвижимости, необходимо уточнить цену. Для этого обязательно запрашивает выписку из ЕГРН. Она должна быть представлена в виде отдельного документа. В последующем бумага потребуется в процессе оспаривания значения показателя. Если данные требуются для информационных целей, получать выписку необязательно. Достаточно запросить сведения через Госуслуги.

За предоставление выписки из ЕГРН взимают госпошлину. Значение показателя составляет 300 руб для физических лиц. Компании платят больше. Они обязаны предоставить 950 руб. Квитанцию, подтверждающую факт внесения госпошлины, обязательно нужно приложить к заявлению на предоставление выписки.

Как узнать кадастровую стоимость на жилье

В каких случаях кадастровая стоимость завышена?

Законодательство предусматривает ряд ситуаций, в которых допустимо изменение кадастровой стоимости. Они следующие:

  1. Цена слишком завышена. Это самый частый вариант обращения в уполномоченный орган. Слишком большой показатель значительно увеличивает налоговую нагрузку. Дополнительно могут возникнуть сложности с продажей. Закон обязывает гражданина продавать объект по цене, которая составляет минимум 70% от кадастровой стоимости. Если показатель завышен в 2-3 раза, продать помещение не получится. Дело в том, что рыночная цена будет меньше тех значений, которые зафиксированы в законе.
  2. Цена слишком занижена. В этом случае гражданин не предоставляет платежи в бюджет в необходимом размере. Такая ситуация позволяет сэкономить. Однако возникают проблемы при продаже имущества. Росреестр с подозрением относится к подобным сделкам, налоговая может вменить штраф за неправомерное снижение стоимости.
  3. Выяснилось, что в процессе расчётов указаны недостоверные сведения. Ошибки возникают, если неверные данные внесены в базу. Это позволяет оспорить цену. Поводом для обращения может стать недостоверная информация об аварийности, категории земель, местоположении, площади объекта. Допустима корректировка и иных параметров.

Перед тем, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, нужно удостовериться, что показатель действительно завышен. Для этого необходимо изучить рынок. Важно найти объекты, которые по характеристикам идентичны или очень похожи на дом, на земельный участок или квартиру, которыми обладает заявитель, а затем обратить внимание на цены. Если они ниже, скорее всего, КС завышена. Однако недостаточно изучить только одно объявление. Важно проводить анализ комплексно. Иначе вероятность отклонения заявки повышается.

Дополнительно о возрастании кадастровой стоимости может свидетельствовать уведомление из налоговой. Нужно насторожиться, если величина налога в последние годы выросло в несколько раз.

Проводить анализ можно самостоятельно или делегировать выполнение процедуры оценщику. Первый вариант предпочтительнее. С клиентом будет работать специалист, который знаком со сферой деятельности. Он быстро проанализирует ситуацию, изучит рынок и предоставит заключение. Данные можно использовать в качестве доказательства собственной правоты. 

Как снизить кадастровую стоимость? 

Чтобы оспорить кадастровую стоимость недвижимости, лучше придерживаться определённой схемы. Предстоит:

  1. Определить присутствие основания для снижения стоимости объекта. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРН. Необходимо получить документ на бумажном носителе. Когда бумага на руках, нужно провести анализ рынка и сопоставить данные в выписке с реальной ситуацией. Если показатели расходятся на 20-30%, можно начинать оспаривание.
  2. Определить рыночную стоимость недвижимости. Она необходима для получения доказательств правоты заявителя. Для этого необходимо обратиться к оценщику. Важно, чтобы компания или частный специалист имели лицензию, позволяющую введение подобной деятельности. Лучше, чтобы присутствовала аккредитация в одном или нескольких банках. Услуги оценщика платные. Поэтому изначально следует заказать предварительную консультацию. Во время неё специалист ознакомится с документами, а затем сообщит, целесообразно ли проводить оспаривание кадастровой стоимости. Если шанс снижения КС присутствует, можно начинать процедуру. Её продолжительность зависит от скорости работы госорганов и оценщика. В среднем на получение бумаг потребуется порядка 5 дней. Специалист предоставит заключение о независимой оценке или документ о недостоверных сведениях, содержащихся в Едином реестре.
  3. Подготовить пакет документов. В перечень нужно включить выписку из ЕГРН, полученный отчет или заключение оценщика, удостоверение личности, копии правоустанавливающих документов на квартиру. Можно предъявить дарственную, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности. Все документы должны быть без помарок или исправлений. Так, если копия помята, бумаги могут не принять.
  4. Заполнить заявление и обратиться в ближайшее отделение Росреестра. Документ можно получить во время посещения ближайшего отделения организации. В бумагу вносят все данные о недвижимости и кадастровую стоимость. Дополнительно указывают причину, из-за которой было принято решение об оспаривании цены. Обязательно вносят дату и проставляют подпись с расшифровкой. Также нужна контактная информация. Предстоит предоставить сведения о номере мобильного телефона, почту, сведения о месте проживания. Заявление будет рассмотрено в течение 7 рабочих дней.
  5. Подождать, пока будет принято решение. Если присутствует основание для пересмотра стоимости, будет сформирована комиссия. Она рассмотрит требования гражданина на заседании. Его дату сообщат заранее. Можно потребовать личное присутствие на нём. Процесс рассмотрения документов занимает порядка месяца. Комиссия имеет право прислать инженера, если поводом для подачи обращения стали неверные расчёты. Если решение положительное, об этом уведомят Росреестр. Он самостоятельно пересчитает кадастровую стоимость и обновит данные в базе.
  6. Обратиться в суд. Потребность в судебном разбирательстве возникает, если комиссия отказалась пересматривать кадастровую стоимость. Для начала судебного разбирательства потребуется исковое заявление, удостоверение личности и доказательства правомерности требований. Дополнительно вносят госпошлину. Её размер составляет 300 руб для физических лиц и 2000 руб для организаций. Лучше заручиться поддержкой юриста. Его участие в разбирательстве повысит вероятность вынесения решения в пользу заявителя.
  7. Дождаться судебного решения. В процессе разбирательства необходимо посещать заседания, участвовать в них, предоставлять доказательства правомерности требований. Суд рассматривает обращение в течение одного месяца. Однако возможна пролонгация срока. На вступление вердикта суда в законную силу дают ещё один месяц. В течение этого периода любая из сторон может подать апелляцию. Если вынесено положительное решение, Росреестр обяжут пересчитать кадастровую стоимость. Заявителю предстоит отнести соответствующие постановления в государственный орган. Изменения вступят в силу с 1 января того года, в котором вынесено постановление.
Как снизить кадастровую стоимость

Как повлиять на кадастровую стоимость жилья?

Перед тем, как уменьшить кадастровую стоимость, нужно принять во внимание характеристики жилья, влияющие на нее. Показатель зависит от:

  1. Года постройки. Чем раньше возведено здание, тем меньше его цена. Дело в том, что со временем объект изнашивается.
  2. Состояние. Цены на аварийные объекты меньше, поскольку они могут быть непригодны для жизни.
  3. Площадь объекта. Чем оно больше, тем выше цена недвижимости.
  4. Местоположение. Во внимание принимают не только регион, но и назначение объекта.

Так, в процессе анализа документов может быть обнаружено, что указано неверное назначение участка. Это также станет поводом для перерасчета суммы. Разница будет невысокой. Чаще всего при оценке кадастровой стоимости инженеры не учитывают фактическое состояние здания, его износ. Это приводит к тому, что показатель завышают. В процессе оспаривания можно исправить эту ситуацию. Однако следует быть готовым к возможным проверкам.

Что может помешать?  

Процедура связана с рядом подводных камней. Они следующие:

  1. Периодически проводят переоценку недвижимости. Информацию обновляют раз 5 лет. В некоторых регионах процедуру выполняют чаще. Если близится плановая переоценка, заявление на изменение стоимости по инициативе гражданина могут отклонить.
  2. Период оценки рыночной стоимости. Это самая большая сложность. Дело в том, что комиссия примет во внимание рыночную стоимость помещения не на момент подачи заявки, а на дату плановой переоценки. Фактически учитывают не актуальную цену, те показатели, которые действовали несколько лет назад.
  3. Суд отклоняет заявку на снижение стоимости. Такое решение принимают, если достаточное количество доказательств не предоставлено.
  4. У объекта несколько собственников. В этой ситуации заниматься перерасчетом может только один владелец. Дело в том, что определяют цену не каждой доли, а всего объекта целиком. Остальные собственники могут вмешаться в процедуру, если они не согласны с её выполнением.
  5. Заявление подано без заключения оценщика. Этот документ не является обязательным. Без его оформления шансы на одобрение значительно снижаются.

Запомнить 

  1. Снижение кадастровой стоимости может проходить посредством обращения в специальную комиссию или в суд.
  2. Гражданину придётся доказать, что цена завышена. Для этого может потребоваться заключение независимого оценщика.
  3. Оспаривать кадастровую стоимость не всегда выгодно. Во внимание нужно принимать особенности ситуации.
  4. Лучше не подавать заявление перед предстоящей переоценкой. Велик риск отклонения заявки.
  5. В процессе пересчета стоимости возникнут затраты. Предстоит вносить госпошлины, оплачивать услуги оценщика.

Комментарии 3
Д
27 октября 2021
Дарья
Давно проживаю в московской квартире своей бабушки. Интересно стало то, почему я плачу за нее такой большой налог, почему у нее такая большая кадастровая стоимость. Изучила сайты в интернете, оказывается то, что я, действительно, много за нее плачу. Прочитала в данной статье о том, что можно отправить запрос в Росреестр, через несколько дней получить соответствующую выписку. Оказалось то, что кадастровая стоимость моей квартиры выше ее рыночной стоимости всего на 10%, а это, по закону, не является основанием для снижения кадастровой стоимости. Жалко, конечно, но ничего не поделаешь
А
27 октября 2021
Анатолий
Имею несколько квартир в Москве и несколько квартир в Подмосковье. И меня всегда поражало то, что за свои квартиры, расположенные в разных городах, я плачу практический одинаковый налог. Стал искать информацию в интернете по этому вопросу, наткнулся на данную статью. Читал ее очень внимательно. Все встало на свои места. Теперь буду думать о том, как снизить кадастровую стоимость квартиры, ведь именно от нее и зависит налог
И
27 октября 2021
Ирина
Недавно продавала квартиру бабушки, никак не могла выставить нормальную цену на нее. Хорошо, что в интернете попала на данную статью. Сразу стало понятно то, что такое кадастровая стоимость недвижимости, а что такое рыночная, и где их узнать. Поставила оптимальную цену на квартиру, быстро ее продала. Спасибо Вам огромное за такой ценный материал
Добавить комментарий
Правила написания комментариев
Наверх