руб

11 советов, как проверить квартиру перед покупкой в 2021 году

Приобретение недвижимости, самостоятельная покупка квартиры в России пока еще остается делом, сопряженным со значительным риском. Главная проблема заключается не в самом  рынке, а в том, что сферу оборота жилых объектов регулирует большое количество правовых установлений, норм и законодательных актов. Кроме того, имеются риски, связанные с тем, что немалая часть сделок с объектами жилой собственности находится в «теневом» секторе, т.е. нередки чисто мошеннические сделки, как со стороны собственников, так и посредников - риэлторов.

В этой статье будут даны 11 практических рекомендаций по тому, как можно проверить покупаемую квартиру на юридическую чистоту. Какие необходимо данные подвергнуть пристальному изучению, какие документы нужно проверять при покупке квартиры и каким параметрам они должны соответствовать.

Содержание
  1. Совет первый - проверка документов на право владения объектом недвижимости.
  2. Совет второй – проверка нотариальной юрисдикции лица, действующего от имени собственника объекта.
  3. Совет третий – анализ правомочности владения объектом недвижимости
  4. Совет четвертый – проверка отсутствия зарегистрированных граждан.
  5. Совет пятый – проверить согласие членов семьи на продажу.
  6. Совет шестой - проверка личности собственника квартиры
  7. Совет седьмой – проверка продавца квартиры на дееспособность.
  8. Совет восьмой – проверка квартиры на обременение по ипотеке
  9. Совет девятый – проверка квартиры на коммунальные долги
  10. Совет десятый - проверка посредника - риэлтора
  11. Совет одиннадцатый, заключительный - проверка безопасности

Совет первый - проверка документов на право владения объектом недвижимости.

Первичным документом, который фиксирует право собственности на жилую недвижимость, в настоящее время является только выписка из федерального реестра недвижимости ЕГРН. С 2018 года она является единственным правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности на квартиру, жилой дом, коттедж или дачу. Все данные о переходе собственности сейчас фиксируются в электронной базе данных государственного органа «Росреестр». До этого времени практиковалась выдача документа о праве собственности называемом « Свидетельство о государственной регистрации права собственности» в бумажном варианте.

В чем здесь может быть проблема. Дело в том, что документ в привычном, бумажном варианте удостоверял факт владения объектом только на момент его выдачи. Что стало с этим правом впоследствии - можно только предполагать. С того момента времени, у собственника могли поменяться обстоятельства. Например, квартира могла быть поделена между наследниками, часть площади могла быть выделена несовершеннолетним детям. Т.е. опираться только на факт, что выдан бумажный документ, даже с оригинальными синими печатями, не стоит. Обязательно при проверке квартиры необходимо затребовать выписку из ЕГРН на момент заключения сделки.

Проверка документов на право владения объектом недвижимости.

Получить такой документ вправе любой гражданин РФ, заинтересованный  в сделке. Сделать это можно либо через сайт самого ведомства, т.е. ФГУ «Росреестр», либо можно заказать через МФЦ. Услуга в данном случае платная – необходимо оплатить государственную пошлину в размере  200  рублей, а также предоставить свои паспортные данные (паспорт при личном обращении в МФЦ).  Документ выдается не позднее, чем в 5 - ти дневный срок.

Что дает такая выписка их ЕГРН:

  • получается полная информация о стоимости объекта по его кадастровой оценке, с учетом рыночной конъектуры. Т.е. это не оценочная стоимость по протоколу БТИ, учитывающая только физическую амортизацию;

  • какие были внесены изменения в планировку квартиры;

  • технические параметры по площади, наличию балконов, лоджий и пр.

  • вся информация о прошлых собственниках и настоящих;

  • наличие обременения на квартиру - залог, арест по недоимкам, процесс банкротства (конкурсное производство в суде).

Совет второй – проверка нотариальной юрисдикции лица, действующего от имени собственника объекта.

По оценкам специалистов каждая пятая сделка с объектами жилой недвижимости проводится не самими собственниками, а их доверенными лицами. Это происходит в силу различных обстоятельств. Кто – то находится за границей и передоверяет право продажи квартиры своим родственникам или адвокатам. Кто - то действует от имени собственника, признанного недееспособным. Здесь присутствует значительный риск, так как доверенность может быть не только банально подделана, но и выписана нотариусом, не имеющим на момент совершения сделки лицензии.

В таком случае перед тем, как проверить квартиру перед покупкой в общем плане, придется проверять действительность нотариально заверенной доверенности самостоятельно. Делается это через информационную базу данных нотариальных контор (ЕИС) или через федеральный портал нотариата ФНП.

Проверка нотариальной юрисдикции лица, действующего от имени собственника объекта

С помощью этих информационных ресурсов можно проверить – действительно ли выданная доверенность правомочна, не истек ли ее срок действия. Кто, когда и кому её выдал. Если в ходе такой первичной проверки выяснились какие- либо несоответствия, неточности, то лучше всего, либо отказаться от сделки заранее, либо привлечь к этому процессу опытных адвокатов и юристов.

Совет третий – анализ правомочности владения объектом недвижимости

Свидетельство о праве собственности и даже актуальная выписка из ЕГРН  только фиксируют факт владения объектом недвижимости на данный  момент. Но эти документы не говорят о том, а на ком основании возникло право собственности и насколько правомочно оно. В общем плане, вступление в права собственности на квартиру возникает в таких случаях как:

  • приобретение по факту заключения сделки купли – продажи;

  • по вступившему в силу праву наследования;

  • по договору дарения;

  • в ходе проведения процесса приватизации.

Все эти основания должны быть утверждены соответствующими нормативными положениями и формальными договорами (документами). Но здесь кроется проблема - все эти основания, договоры при всей их законности могут быть оспорены, и даже аннулированы по решению суда. Например, оспаривание права владения собственностью со стороны родственников, если квартира распределяется среди наследников первой и второй очереди. Или, например, кем – то оспорен факт правомерности приватизации. Если упустить из внимания этот момент, то новый собственник столкнется с судебными разбирательствами. Даже несмотря на то, что он по факту договора купли - продажи, является добросовестным приобретателем собственности. Как проверить такие факты?

Если, к примеру, речь идет о сделке с наследуемой квартирой, то лучше всего проверить чтобы срок с момента факта наследования превышал, как минимум, 3 года. Это срок, в течение которого наследники могут оспорить свое право наследования. Если же речь идет о приватизируемом жилье, то рекомендуется узнать подробнее об этом факте у муниципальных органов власти, через которые прошла эта сделка.

Совет четвертый – проверка отсутствия зарегистрированных граждан.

Сделка с недвижимостью может быть признана ничтожной или подвержена судебному оспариванию, если на момент её совершения в квартире были зарегистрированы граждане. Особенно усугубляется сей  факт – при наличии зарегистрированных несовершеннолетних детей. Чтобы не попасть в столь неприятную ситуацию новому собственнику следует проверить - все ли прежние владельцы квартиры, их родственники, другие граждане выписаны из квартиры. 

Делается это простым получением выписки из домовой книги или реестра квартиросъемщиков, которые находятся у Управляющей компании, ЖЭКа и других организаций, занимающихся оперативным управлением МКД (многоквартирного дома).

Получить документ, называемой «формой 9», можно либо непосредственно у УК, либо через МФЦ.

Проверка отсутствия зарегистрированных граждан

Самое главное, что помогает выяснить такой документ - были ли, есть ли зарегистрированные в квартире граждане несовершеннолетнего возраста, лица находящиеся в момент совершения сделки в местах заключения или признанные временно недееспособными. В случае если такие лица имеются в реестре регистрации, то рекомендуется отказаться от сделки, так как указанные лица могут заявить свои права на проданную вам недвижимость в любой момент.

Совет пятый – проверить согласие членов семьи на продажу.

С формальной точки зрения при отчуждении квартиры требуется согласие не только супруга (если имеется документ, подтверждающий брак), но и несовершеннолетних детей (в лице органов государственной опеки).

Фактом такого согласия может быть документ, имеющий название «Согласие на совершение сделки», оформленный нотариально или соответствующим государственным компетентным органом.

Проверить согласие членов семьи на продажу

Особое внимание следует обратить на тот момент, если покупаемая у собственника квартира была приобретена им с помощью или по программе материнского капитала. Должен быть документ, фиксирующий доли детей, каждого ребенка в общей собственности. Если такого документа нет - то сделка по купле - продаже может быть оспорена если не самими собственниками, то органами опеки точно.

Совет шестой - проверка личности собственника квартиры

Это важная часть подготовки к сделке с квартирой или любой другой недвижимости. Суть заключается в проверке паспортных данных - на то что, стоящий перед вами человек является именно тем правомочным субъектом, с которым будет заключен договор купли - продажи объекта.

Проверка личности собственника квартиры

Сделать это можно несколькими способами:

  1. Проверить паспортные данные через специальный сервис МВД РФ. С помощью этого ресурса проверяют действительность выданного паспорта, все его основные реквизиты. Малейшее несоответствие паспортных данных по базе данных МВД и теми, что имеются в документах на квартиру, дом коттедж, должны сразу вас насторожить, как покупателя.

  2. Проверка личности через базу данных ФССП (судебные приставы) – не находится ли лицо, являющееся как бы собственником, в деле по принудительному взысканию долгов, не открыта ли по нему процедура банкротства физического лица.

  3. Если у владельца недвижимости есть водительские права, то рекомендуется проверить их по базе данных ГИБДД – на предмет, не находится лицо в розыске по ДТП, не имеются ли у него какие то непогашенные штрафы на десятки, и что не редкость, сотни тысяч рублей.

Данная информация, полученная из отрытых, официальных источников может существенно дополнить портрет лица , с которым придется заключить сделку не на один миллион рублей.

Совет седьмой – проверка продавца квартиры на дееспособность.

Очень часто в российской юридической практике сделки с недвижимостью признаются ничтожными из - за того, что собственники на коих формально числится недвижимость, являются недееспособными. Дееспособность фиксируется по решению суда, как временная, так и постоянная. Получить полную информацию об этом со стороны практически невозможно. Подобные сведения относятся к персональным данным и через открытые ресурсы ее практически невозможно получить. Однако есть пути, по которым можно узнать и здесь риски покупателя. В частности – проверка по тому критерию, как числится ли гражданин – собственник в реестре наркозависимых, не состоит ли он на учете в психоневрологическом диспансере. Эту информацию можно получить легально, хотя и не без трудностей.

Проверка продавца квартиры на дееспособность

Данная информация не может однозначно подтвердить дееспособность контрагента по сделке - но может дать больше информации о рисках.

Совет восьмой – проверка квартиры на обременение по ипотеке

Есть немало собственников, которые считают себя всех находчивей и пытаются продать квартиру, находящуюся под залогом у банка по ипотечному займу. Стоит ли говорить, с какими неприятностями столкнется новый владелец «роскошных» хором.

Проверка квартиры на обременение по ипотеке

Такую проверку можно осуществить, только истребовав у контрагента по сделке справку из банка, что задолженность по ипотеке полностью погашена на данный момент. Вряд ли какой банк пойдет на то, чтобы дать такую справку постороннему лицу. Единственное, что можно еще сделать, это проверить партнера по сделке по базе данных кредитных историй. Но проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке в бюро кредитных историй платная. Но лучше оплатить такую услугу – чем потом получить неприятность в виде квартиры, находящейся до сих пор в залоге у банка.

Совет девятый – проверка квартиры на коммунальные долги

Детальная проверка квартиры перед покупкой на предмет наличия коммунальных долгов - немаловажный момент, чем анализ подлинности документов. Даже если все документы на квартиру в норме, сомнений в подлинности паспорта собственника, так и его самого не возникает, то долги с суммами в десятки и даже сотни тысяч могут поставить под сомнение осуществление всей сделки. Как правило, следует проверять историю коммунальных платежей не только за последний месяц. Рекомендуется проверка как минимум за три - шесть, чтобы иметь полное представление о том, в каком финансовом положении находятся дела у контрагента  по сделке. Делается это обычной проверкой коммунальной задолженности по счетам или непосредственным обращением в УК дома, с просьбой представить выписку по счетам за последние три - четыре месяца.

Совет десятый - проверка посредника - риэлтора

Не всегда полное доверие к посреднику, риэлтерской фирме или агентству недвижимости оправдано. Рекомендуется перед тем, как обратиться к таким специалистам, поинтересоваться их репутацией, историей сделок. Для этого можно воспользоваться не только рекомендациями знакомых, но и отзывами в интернете, форумах конкретного города или поселения.

Совет одиннадцатый, заключительный - проверка безопасности

Итогом сделки  по приобретению недвижимости – является расчет между продавцом и покупателем.

Здесь тоже нужна тщательная подготовка. В частности:

  • определить каким методом  будет вестись расчет – наличными или безналичными деньгами. В последнем случае более безопасно, так как при расчете наличными есть риск получить фальшивые купюры или обман при пересчете.

  • следует тщательно подойти к выбору банка, если расчет будет проводиться через него. Лучше всего, если у вас уже есть там счет. У банка  будет меньше подозрений на то, что деньги в большой сумме получены преступным путем (по смыслу  ФЗ№ 115) и он не заблокирует тут же счет клиента.

  • при расчете ни в коем случае нельзя  вносить предварительно полную сумму по сделке – только ту часть, что считается залогом, а это не больше 30% от суммы стоимости квартиры по сделке.

  • не перечислять деньги на счет третьих лиц, якобы указанных продавцом. Потом будет почти невозможно доказать, что расчет произведен именно в пользу владельца квартиры.

  • не использовать сомнительные варианты оплаты, например, через электронный анонимный кошелек, на банковскую карту непонятного человека или счет какой то - организации и т.п. Это явно мошенническая схема.

К числу основных советов также можно добавить, что подготовка к сделке, юридической проверке квартиры, может занять больше времени, чем предусматривалось изначально. Поэтому рекомендуется привлекать по - возможности сторонних специалистов, которые смогут ускорить не только процесс получения нужной информации, но и подстраховать саму сделку. В частности имеется в виду найм соответствующих юристов, адвокатов, имеющих опыт работы со сделками в сфере недвижимости.

Комментарии 0
Добавить комментарий
Правила написания комментариев
Наверх