Недвижимость дешевле всего покупать на этапе строительства. Так можно получить значительную скидку. Однако подобная покупка увеличивает риски для клиента. Есть вероятность, что застройщик обанкротится. Это значительно усложняет положение дольщиков. Однако дольщик может вернуть деньги или получить жилье. Главное действовать грамотно. Если инициировать банкротство крупного застройщика, лучше заранее ознакомиться с порядком действий в такой ситуации.
Что можно считать банкротством застройщика?
Банкротство застройщика в 2021 году - процедура признания финансовой несостоятельности компании. Действие выполняют, руководствуясь положениями ФЗ №127 от 26 октября 2002 года. Банкротство возникает, если компания не способна продолжать расчёт по взятым на себя обязательствам. Соответствующий статус присваивается организации после введения конкурсного производства. До этого компания банкротом не считается. На стадии конкурсного производства руководство застройщика отстраняют от управления, все полномочия передаются конкурсному управляющему.
Особенности признания компании банкротом вытекают из положений статьи 201.1 закона О банкротстве. В нормативно-правовом акте говорится, что действующий статус будет присвоен, если наблюдаются общие признаки банкротства, а также соблюдаются специальные условия. Они следующие:
- компания привлекала для строительства денежные средства или имущество третьих лиц;
- присутствуют денежные требования или требования о передаче жилых помещений;
- в качестве объекта строительства рассматривают многоквартирный дом, который на момент привлечения средств ещё не сдали в эксплуатацию.
Если хотя бы одно из вышеуказанных условий не выполняется, компанию могут не признать банкротом. Часто в установлении соответствующего статуса отказывают, если сам должник деньги не привлекал. Об этом свидетельствует отсутствие прямых договорных связей.
Однако Верховный суд разъяснил ситуацию. Он рассмотрел ее в обзоре судебной практики №3, утвержденной президиумом ВС РФ от 19 октября 2016 года.В нем говорится, что застройщиком признают не только лицо, с которым участники долевого строительства заключают соответствующие договоры, но и организации, фактически аккумулирующие денежные средства, которые используют для возведения объекта.
Если начата процедура банкротства, застройщика автоматически признают должником. Все лица, перед которыми компания не выполнила обязательства, попадают в категорию кредиторов. Они имеют право требовать средства или положенное имущество. Расчёт с кредиторами проходит в порядке очерёдности.
В долевом строительстве возникает банкротство застройщика, если компания не может завершить дом в связи с отсутствием денежных средств. В этой ситуации клиентам, купившим право требования на помещение после завершения строительства могут быть возвращены средства. Иногда недостроенный объект передают другой компании, которая займется завершением строительства дома. В результате шансы на получение квартиры сохраняются, однако сроки завершения строительства значительно сдвигаются.
Из-за чего может обанкротится застройщик?
Чаще всего банкротство застройщика возникает из-за:
- появление форс-мажорных обстоятельств;
- плохо разработанного бизнес-плана;
- чрезмерного повышения цен на подрядные работы и строительные материалы;
- возникновение непредвиденных расходов;
- столкновение с мошенничеством.
Столкнувшись с любой из вышеуказанных проблем, застройщик может временно заморозить строительство. Это делается для сокращения расходов. За время простоя компания пытается найти деньги. Если обнаружить необходимую сумму не удалось, может быть инициировано оформление финансовой несостоятельности.
Как узнать, что у застройщика нет денег?
Заподозрить тот факт, что застройщик банкрот, дольщик может самостоятельно. Об этом свидетельствуют следующие факторы:
- Остановка строительства. Обычно возведение здания выполняют бесперебойно. На площадке всегда есть рабочие и техника. Тормозить стройку компании невыгодно. Рекомендуют наблюдать за возведением объектов. Для этого можно периодически посещать площадку или следить за информацией через интернет. Выполнить процедуру можно, используя Единую информационную систему жилищного строительства. Законодательство обязывает застройщика ежемесячно публиковать фотографии в системе, отображающие текущее положение дел. Многие компании специально ставят камеры, позволяющие следить за строительством круглосуточно.
- Срок действия разрешения на строительство и иных документов завершается. Ситуация чревата возникновением проблем с финансированием и последующей заморозкой возведения дома. Поэтому рекомендуется заранее ознакомиться с датой, до которой действуют документы. Узнать информацию удастся на сайте застройщика или запросив ее в базах.
- Отсутствует финансовая отчётность. Её должны публиковать на официальной странице проекта.
- Компания не аккредитована крупными финансовыми организациями. Банкам выгодно предоставлять жилищные кредиты, однако компании тщательно следят за потенциальными получателями денежных средств. Деньги будут выданы только в том случае, если застройщик вызывает доверие.
Однако выявление одного из вышеуказанных обстоятельств ещё не свидетельствует о наличии проблем. Чтобы уточнить ситуацию, можно связаться с застройщиком. Если он никак не отреагировал на обращение, можно передать данные в Единый реестр проблемных объектов. Это позволит инициировать проверку на банкротство.
Важно следить за положением дел в организации. Чем раньше будет известно о банкротстве застройщика, тем выше шанс сохранить квартиру и деньги. Существует несколько источников, из которых можно доподлинно получить информацию о финансовой несостоятельности. Они следующие:
- Взаимодействие с конкурсными управляющим. Их назначают после обращения в суд. Он должен известить дольщиков о начале процедуры банкротства. Данные должны предоставить в течение 15 дней. Однако на практике правило не всегда выполняют. Дело в том, что застройщик может не предоставить конкурсному управляющему информацию о дольщиках. В результате можно не успеть своевременно получить сведения.
- Отслеживание данных в газете Коммерсант. У ресурса также присутствует официальный сайт. На нём публикуют данные обо всех делах, касающихся финансовой несостоятельности. Выполнив поиск, можно выяснить местоположение застройщика и сведения о суде, который будет рассматривать дело. Дополнительно в базе фиксируют данные о дате принятия решения о банкротстве и открытии конкурсного производства. Дольщика должна интересовать информация о моменте закрытия реестра требований кредиторов. Эти сведения также публикуют в газете Коммерсант. Запрос делается через картотеку арбитражных дел. Именно в арбитражной инстанции занимаются рассмотрением дел о банкротстве. Итоговые решения заносятся в специальную картотеку. Она присутствует в электронном виде, содержит информацию обо всех завершённых и текущих делах. Через картотеку удастся посмотреть текущий статус дела, ход его движения.
- Посредством поиска информации через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. В нем аккумулируют данные обо всех процедурах финансовой несостоятельности, которые проходят на территории РФ. Сведения вносит конкурсный управляющий. Он отражает данные вынесенных решений суда, результатах проведения собрания кредиторов, перечня имущества, проведения торгов.
Если данные о финансовой несостоятельности присутствуют в одном из вышеуказанных источников, это доподлинно свидетельствует о банкротстве.
Что произойдет в случае банкротства застройщика?
Если обанкротился застройщик, для дольщиков существует два пути. Он может отказаться от права требования на квартиру и попытаться вернуть деньги, утратив возможность получить помещение. Все требования включают в соответствующий реестр. При долевом строительстве он делится на 2 части - реестр требований участников строительства и реестр требований о передачах помещений. Дольщик имеет право самостоятельно решить, в какой именно реестр поместить свои требования. Для этого нужно подать заявление управляющему. Его назначает суд.
Если дольщик не хочет ждать, нужно оформить отказ от договора долевого участия. Это позволит претендовать на получение денежных средств. Однако право требования на недвижимость исчезнет.
Когда сроки получения квартиры завершились, у дольщика возникает право на неустойку. Её предоставляют за просрочку окончания строительства.
Если гражданин согласен ждать, он может купить квартиру. В этом случае лицо внесут в реестр требований о передаче жилых помещений. Особенности дальнейших действий напрямую зависят от того, на каком этапе находится строительство дома. Если он уже введён в эксплуатацию, можно получить квартиру по ранее заключённому договору. Если же объект не достроили, дольщики имеют право объединиться. Действие выполняют для создания жилищно-строительного кооператива. С его помощью можно самостоятельно строить объект. Дополнительно к достройке могут привлечь нового застройщика. Однако процесс завершения возведения объекта не быстрый. Он может растянуться на несколько лет.
Выбирая способ компенсации, нужно реально оценивать ситуацию. Но для этого потребуется ряд дополнительной информации. В частности, необходимо проанализировать отчёты о размерах задолженности, финансовый результат текущего года, аудиторские заключения. Их должен предоставить застройщик в соответствии с положениями статьи 20 ФЗ Об участии в долевом строительстве. Однако выполнить грамотную оценку проблематично. Сами показатели не свидетельствуют о чём-либо. Иногда компания нарушает нормы и не предоставляет соответствующую документацию.
Дольщику дают определённое время, чтобы принять решение. Когда появилось объявление о банкротстве, у гражданина есть три месяца на выполнение выбора. Если срок пропустить, требования также можно выдвинуть, однако лицо могут включить в более отдаленную очередь. Избежать этой ситуации удастся, если присутствовала уважительная причина, препятствующая своевременному обращению. Это может быть:
- служба в армии;
- длительная командировка;
- тяжёлое заболевание;
- иные причины.
В иных ситуациях опоздавший дольщик может претендовать на имущество придётся по остаточному. Во всех регионах присутствует реестр обманутых дольщиков. Его ведут специальные организации, которые оказывают помощь лицам, столкнувшимся с банкротством застройщика. В соответствующий реестр также можно попасть в любой момент. Однако присутствие в нём ничего не гарантирует.
Что делать дальше?
Как только дольщик выяснил, что было начато банкротство застройщика при долевом строительстве, необходимо выдвинуть соответствующие требования. Для этого предстоит подготовить заявление и обратиться в суд. Важно подтвердить присутствие права на оповещение. Предоставляют следующие документы:
- удостоверение личности;
- договор долевого участия;
- бумаги, подтверждающие факт уплаты денежных средств.
Перечень может меняться в зависимости от особенностей ситуации. В заявлении необходимо указать, какой выбор сделал гражданин. Он может потребовать возврат денежных средств или согласится ждать завершения строительства квартиры. Принимать решение нужно, учитывая сложившиеся обстоятельства. Если строительство практически завершено, или уже близится процесс его завершения, выгоднее требовать право собственности. Когда сдача объекта в ближайшее время не предвидится, лучше попросить вернуть деньги. Необходимо помнить о том, что обязательства застройщика могут быть огромными. Часто средств на всех не хватает. Поэтому не всегда удаётся вернуть сумму целиком.
Особенности процедуры банкротства
Провести процедуру банкротства можно только в суде. Лица, перед которыми у компании есть неисполненные обязательства, должны выдвинуть соответствующие требования. Если этого не сделать, шанс на их удовлетворение значительно снижается, поскольку расчёт по обязательствам происходит с помощью продажи имущества, принадлежащего застройщику. На момент обращения средств может не остаться.
Обычно процедура банкротства застройщика состоит из 2 основных этапов. Первый включает в себя наблюдение. Его суть в том, что суд в течение определенного промежутка времени наблюдает за работой компании, оценивая вероятность исправления ситуации. Если шансы на то, что застройщик сможет рассчитаться по обязательствам, крайне малы, вводится конкурсное производство. Его суть состоит в выявлении имущества компании и его последующей продажи для погашения долгов. Когда собственность реализована, частичные расчеты по обязательствам выполнены, компанию окончательно признают банкротом. Все невыполненные обязательства списывают, а организацию ликвидируют. После этого предъявить требования к застройщику нельзя.
Заключение
Таким образом, банкротство застройщика крайне невыгодно для дольщиков. Оно может привести к потере денежных средств. Если лицо, получившее право требования на помещение по договору долевого участия, всё же оказалось в подобной ситуации, необходимо действовать оперативно. Это повышает вероятность сохранения денежных средств. В ином случае компенсирование будет проводиться по остаточному принципу.
