Покупаем квартиру в ипотеку в доме под реновацию

Первые успехи программы реновации увеличили число желающих получить квартиру в новом доме взамен старой в хрущевке. Но стоимость метра существенно возросла, а потому преимущества не очевидны. И прежде чем заключить ДКП (договор купли-продажи), нужно все тщательно взвесить. Рассмотрим, как купить квартиру в доме по реновации, и стоит ли это делать.

Что такое программа реновации

Программе реновации уже 4 года. Россияне впервые услышали об идее расселения старого фонда в 2017 году, когда московская мэрия объявила об идее сноса хрущевок. Решение было мотивировано большим износом коммуникаций, а часто также стен и перекрытий. Реставрирование экономически не оправдано. Гораздо выгоднее снести пятиэтажные дома, расположенные на дорогих участках земли и построить вместо них новые высотные.

Тогда обитатели старого фонда восприняли идею неоднозначно, испугавшись переселения в малопривлекательные места из центральных районов столицы. Однако по мере введения в эксплуатацию новых домов число многократно уменьшилось. Сегодня программа смущает только тех, кто в свое время приобретал квартиру в конкретном месте по очень веским причинам и испытывает трудности с заменой на идентичный вариант. Такие ситуации должны разбираться властями в индивидуальном порядке.

В конечном итоге идея обновления жилищного фонда в рамках условий программы реновации была поддержана всеми заинтересованными сторонами. Но подходит такой вариант не всем. У него, как и у любого другого решения, есть свои особенности (слабые и сильные стороны), которые нужно знать, чтобы потом не сожалеть о сделанном выборе.

Стоит ли покупать квартиру под реновацию?

Условия реновации регулируются региональным законодательством. Наиболее масштабная программа реализовывается в Москве, о ней и поговорим. Однако в регионах страны есть аналогичные проекты. Стоит ли принимать в них участие, зависит от того, какие правила выдачи нового жилья установили муниципалитеты.

Преимущества Московской программы реновации

Став участником программы, можно рассчитывать на:

• Получение квартиры в том же районе.
• Право на денежную компенсацию по желанию, а также в случае, если предложенные варианты не устраивают.
• Квартиру класса комфорт с отделкой, включая сантехническое оборудование (счетчики, унитазы, раковины), а также электро- и газовую плиту.
• Новое жилье практически всегда имеет большую площадь, и за нее не нужно вносить доплату. Власти просто предлагают более просторные квартиры (такова сложившаяся практика).
• Социальные наниматели могут получить жилье большей площади по закону, из расчета 18 м2 на каждое зарегистрированное лицо.
• Полный комплект необходимых объектов инфраструктуры гарантирован.
• При желании за дополнительную плату можно получить квартиру нужной площади (больше).

Комфорт-класс - это жилье улучшенной планировки и комплектации. Квартиры имеют большую площадь, чем стандартные класса эконом, они удобнее. Строения, места общего пользования и прилегающие территории отличаются простым, но привлекательным дизайном.

Слабые стороны проекта

Недостатки относительны, но их нужно знать, чтобы ожидания совпали с потребностями:

• Получить квартиру в доме, который будет построен на месте снесенного, нельзя.
• Если собственник или социальный наниматель отказывается от 2-х предложенных вариантов расселения, власти вправе предложить следующий в другом районе.

Особенности, которые также следует знать

Если действующие условия устраивают, нужно учесть возможные изменения, а также другие риски:

• Программа непрерывно находится в стадии обсуждения, по мере реализации в нее вносятся изменения. Не все из них могут быть положительными. Кроме того, проект могут заморозить из-за недостатка финансирования или отложить по различным причинам.
• Сроки переселения фактически не регламентированы, расселение производится по мере строительства новых домов. Этот процесс может замедлиться и растянуться на многие годы.
• Предложенные варианты могут оказаться крайне неудачными. Перед покупкой нужно собрать информацию о планах властей строительства жилья по программе в выбранном районе.
• Квартиры в домах под реновацию сегодня дешевле, чем квартиры в новостройках, что позволяет сэкономить на покупке жилья. Но ситуация меняется, и в каждом конкретном случае нужно мониторить рынок, прежде чем сделать выбор.

Как видим, преимуществ гораздо больше, чем недостатков, теперь остается разобраться, как купить квартиру по реновации, можно ли привлечь для совершения сделки ипотеку, и как это сделать.

Можно ли купить в ипотеку?

Формального запрета нет, но долгое время банки отказывались выдавать кредиты на покупку жилья в домах, предназначенных к сносу, так как в этом случае предстоит смена предмета залога и переоформление документов. Проблему разрешили власти, которые внесли в закон о реновации пункт, согласно которому вновь полученная квартира автоматически становится предметом залога по старому кредиту.

Формально проблема решена, но нюансов, которые вызывают сопротивление банков, очень много. Дело в том, что стоимость залога может уменьшиться. Несмотря на то, что квартира в новом доме всегда стоит дороже, и площадь может только увеличиться, цена может упасть в связи со сменой локации.

Кроме того, еще в 2017 году в планах Правительства Москвы была программа льготной ипотеки для реновируемого жилья. Но идея так и не была реализована. Поэтому фактически на пониженную ставку могут претендовать только молодые семьи и имеющие детей.

Как оформить ипотеку под реновацию: банки, ставки, условия?

Процедура оформления не отличается от стандартной. Кредит выдается по ставке, рассчитанной для вторичного жилья. Исключение составляет Сбербанк, который разработал отдельный продукт "Ипотека и реновация".

Стандартные условия по ипотеке под реновацию:

• Ставка 7,9-10,5%.
• Первоначальный взнос от 15%.
• Срок кредитования - до 30 лет.

Желательно застраховать не только имущество, но и жизнь. Это повысит вероятность одобрения кредита и позволит немного снизить процентную ставку.

Для оформления необходимо представить:

• Документы на объект, который передается в фонд реновации (заверенная выписка из ЕГРН, основание права собственности/пользования).
• Оценочный альбом.
• Обеспечение по кредиту (залог).
• Справку с места работы (обычно требуется подтверждение стажа в указанной организации от 3 месяцев и более.)

В зависимости от банка условия могут меняться.

Банки, которые дают ипотеку

Среди банков, которые готовы выдать ипотеку под реновируемое жилье:

• Сбербанк. Кредит выдается под 8,4%-9.2% годовых на 1-30 лет, на сумму от 300 тыс. руб.
• Альфа-Банк. От 7,99%, на срок до 30 лет, на сумму до 50 млн.
• ВТБ 24. От 8,3% на 30 лет. Максимальная сумма - 60 млн.
• Газпромбанк. От 7,9%, на 30 лет, до 60 млн.
• Райффайзенбанк. От 7,9%, на 30 лет, до 26 млн.

Это не полный перечень банков, которые готовы одобрить ипотеку в доме, предназначенном к сносу по программе реновации, сегодня. Условия у всех сходные, главное, чтобы кредит одобрили. А для этого нужно соответствовать требованиям конкретного финансово-кредитного учреждения.