Разбираемся, что лучше: Новостройка или вторичное жилье

Покупка жилья является крайне непростым делом, требующим решить не только финансовые вопросы, но и учесть множество аспектов. Одним из первых вопросов, возникающих у покупателя жилья, является следующий: «Что выбрать: новостройку или вторичку?». Если еще 10 лет назад существовала большая разница в стоимости вторичного и нового жилья, а цена была главным аргументом, то в настоящее время различия практически исчезли, а покупатель вынужден выбирать жилье по иным критерием: планировка, инфраструктура района, уровень безопасности сделки и другие.

Рассмотрим главные критерии для сравнения вторичного жилья и квартир в новостройках, чтобы упростить процесс выбора.

Что относится к первичному жилью?

Юридически первичным жильем считаются квартиры, которые не имеют собственника и не зарегистрированы в Росреестре в качестве недвижимости. Зачастую это связано с тем, что квартира располагается в доме, который еще не построен. 

Что относится ко вторичному жилью?

Разница вторички и новостройки заключается, в первую очередь, в том, что вторичное жилье находится в чьей-то собственности. Роль владельца может выполнять физическое лицо, компания, муниципальный орган или государство.

По факту, в такой квартире не обязательно кто-то ранее проживал, жилье может быть новым. Однако, если строение уже возвели, сдали в эксплуатацию и поставили на кадастровый учет, то продажа квартир осуществляется через договор купли-продажи.

Какие плюсы у новостроек?

Любое жилье имеет свои отличительные особенности, которые важно учитывать перед покупкой. Рассмотрим плюсы и минусы и решим, что выбрать, новостройку или вторичку.

Список достоинств нового жилья обширен. Среди них стоимость, простота оформления ипотеки и многие другие.

• Стоимость. Зачастую жилье, которое находится в строящемся доме, стоит дешевле, поскольку покупатель вынужден ждать, пока застройщик сдаст квартиру.

• Длительный срок использования. Покупая новостройку у проверенного застройщика, который соблюдает технологии, клиент может получить квартиру с прекрасными эксплуатационными характеристиками: качественные новые коммуникации, свежий фасад, чистые подъезды, безопасные площадки для детей на территории ЖК. В настоящее время застройщики возводят дома, которые могут прослужить до 200 лет (монолитные конструкции), а большая часть многоквартирных домов, которые были построены во времена СССР, должны быть снесены к середине XXI века.
• Отсутствие обременений. Покупатель помещения в новостройке может быть уверен, что документы составлены правильно, жилье не находится в обременении, нет риска, что неожиданно появится наследник, имеющий права на проданную квартиру. Никто не сможет оспорить права собственника.

• Больше шансов получить ипотеку. В офисах, которые осуществляют продажу квартир от застройщика, зачастую имеется сотрудник банка, с которым заключен договор. Он может проконсультировать об условиях ипотеки и сразу оформить необходимые документы.
• Разнообразие планировок. Каждый год в России возводится огромное количество домов, а строительные компании хотят сделать проекты как можно интереснее, чтобы клиенты желали купить у них квартиру. По этой причине выбор планировок на рынке первичной недвижимости гораздо обширнее, нежели на вторичном, который в основном включает типовые многоэтажки советской застройки.
• Новые квартиры более просторные. В среднем, новое жилье превышает старые квартиры с тем же числом комнат по метражу на 15–20%.
• Архитектурные решения. На современном рынке встречаются интересные постройки с нестандартным фасадом, балконами во французском стике, террасами, ванными комнатами с большими окнами.
• Оформленные дворы. Застройщики не только заботятся о внутреннем виде дома, но и о его дворовой территории. Они устанавливают спортивные и детские площадки, заботятся о ландшафтном дизайне, прокладывают тропинки, ставят лавочки, оборудуют площадки для выгула животных.
• Наличие парковки. Для удобства жильцов современные комплексы имеют подземные или наземные парковки. Покупатель может приобрести место вместе с квартирой.
• Возможность сделать любой ремонт. В новых квартирах отсутствует необходимость демонтировать старые элементы интерьера. Можно создать уникальный дизайн в соответствии с запросами каждого отдельно взятого человека.

Помимо рациональных аспектов, также существуют и эмоциональные. Они не менее важны при выборе жилья.

• Жилье новое. Многие хотят осознавать, что в их квартире никто раньше не жил. Тогда с психологической точки зрения факт покупки собственного жилья становится еще более приятным.
• Просто выбрать. Застройщики заботятся об оформлении и содержании сайтов, поэтому можно без труда найти подробную информацию о приглянувшемся комплексе, изображения, проект. Зачастую достаточно единожды посетить строительную площадку.
• Удобная и простая сделка. Выбор квартиры проходит в удобном офисе застройщика, а сотрудники стараются максимально угодить клиенту и сделать его пребывание комфортным. Нет необходимости общаться с риелторами и собственниками жилья, которые не всегда оказываются приятными людьми.

Покупая квартиру в новостройке, Вы не рискуете столкнуться с причудливыми собственниками, передумавшими продавать жилье в последний момент.

• Возможность наладить дружеский контакт с соседями. В новые дома в основном заселяются люди из схожего круга, а радостные эмоции из-за переезда способствуют возникновению тесных дружеских связей.

Минусы новостроек

Безусловно, минусы у нового жилья также встречаются.

• Необходимо ждать сдачи. Большинство людей покупают квартиры не в построенных новостройках, а в тех, что находятся в процессе возведения. По этой причине требуется ожидать, пока строительство закончится. Более того, после понадобится сделать ремонт. Для многих становится проблемой долгое ожидание, когда приходится одновременно снимать квартиру и выплачивать ипотеку.

• Риск потерять вложенные средства. Всегда существует вероятность банкротства компании-застройщика. В России насчитывается не один десяток тысяч обманутых дольщиков. Даже приобретение жилья у крупного проверенного застройщика не является гарантией, что дом будет сдан.
• Риск получить жилье, построенное без соблюдения строительных правил. Помимо того, что налаживание работы лифта, ликвидация помех при перебоях электроэнергии, системы подачи воды может осуществляться уже после того, как дом сдан, также существует риск нарваться на откровенно плохо выполненную работу. В таких квартирах можно заметить щели в стенах, сильную слышимость, некачественный фасад.

• Большие вложения на ремонт. Речь идет не только о финансах, но и о времени и силах владельца жилья. Потребуется потратить массу ресурсов, чтобы придать квартире без отделки минимально приятный вид. К сожалению, не каждый человек в состоянии одновременно снимать квартиру в ожидании сдачи дома, выплачивать ипотеку, если она взята, и откладывать деньги на ремонт. Тогда приходится переезжать в пустое жилье и делать ремонт по мере поступления средств, что вряд ли можно назвать переездом мечты.
• Отсутствие зелени. Конечно, на планах и дизайнерских рисунках всегда присутствует огромное количество деревьев, кустов, цветов. Однако, на практике строительные компании предпочитают засадить территорию маленькими тонкими саженцами вместо дорогих крупных деревьев. Поэтому первые десятилетия на территории ЖК можно будет увидеть только бетонные стены, а не цветущий парк.
• Шум. Не все новые дома сдаются с готовым ремонтом, поэтому жильцы вынуждены смириться со звуками строительной техники и мусором в подъезде. Кроме того, любая новостройка сдается постепенно, поэтому ремонт может длиться в течение нескольких лет.
• Отсутствие инфраструктуры и недоступность транспорта. Новостройки по доступной стоимости часто возводят вдали от инфраструктуры, где еще не построены торговые центры, парки, больницы, детские сады или спортивные залы. Застройщики не всегда готовы вкладывать дополнительные средства на развитие, а предпочитают как можно быстрее сдать дом и получить прибыль. Даже те компании, что стараются улучшить пребывание жильцов в доме, не способны быстро возвести необходимые объекты инфраструктуры. Это вынуждает собственников ездить в другие районы, чтобы получить, например, медицинскую помощь.
• Парковочные места. Несмотря на наличие парковки в новых домах, далеко не всегда мест хватает на всех. Помимо этого, они могут стоить слишком дорого для жильцов, которые и без того вложились в покупку квартиры и ремонт. В результате паркинг остается пустым, а владельцам автомобилей приходится оставлять машины во дворах.

• Получение прописки. После того, как постройка сдана, может пройти полгода, прежде чем в ней можно оформлять регистрацию. Это может оказаться очень неудобным для семей с детьми, которых нужно отправить в детский сад или школу.
• Риск непроработанности проекта. Желая получить быструю прибыль, строительные компании могут пренебречь важными нюансами при составлении проекта. Так дом может быть оборудован недостаточным количеством лифтов или между домами будут гулять сильнейшие ветра.
• Неопределенность и страх жизни в новом районе. В эмоциональном плане не каждый человек может переехать в новый незнакомый район, а новостройки зачастую возводятся именно там. Кроме того, из-за отсутствия возможности задать вопросы людям, имеющим опыт жизни в квартире, многие переживают о том, какого размера будут коммунальные платежи, насколько качественные дороги, какие магазины и кофейни откроются в комплексе и многие другие.

Какие плюсы у вторичного жилья?

Сравнивая плюсы и минусы новостройки или вторички, многие люди выделяют большое количество достоинств вторых.

• Большой выбор. Несмотря на появление огромного количества новостроек, вторичного жилья все-таки в разы больше. В таком случае можно найти квартиру в любом приглянувшемся районе. У каждого покупателя есть возможность задать важные параметры (метраж, тип дома, количество квартир, инфраструктура) и подождать жилье в соответствии с ними.
• Развитая инфраструктура. За многие годы, что существует район, его однозначно успели застроить необходимыми объектами: школы, бассейны, детские сады. Транспортная сеть также развита. Помимо этого, покупатели могут найти отзывы о местных магазинах, кафе и детально ознакомиться с инфраструктурой. Родители, для которых важно отдать детей в определенные секции, без труда найдут квартиру в нужном районе.
• Отсутствие неопределенности. Перед покупкой можно сразу увидеть реальную картину: подъезд, вид из окон, непосредственно квартира. Также не составит труда узнать информацию о слышимости, отоплении и других нюансах, обратившись к потенциальным соседям.
• Легко предусмотреть наличие парковочных мест. Можно лично проверить, есть ли рядом удобный паркинг и насколько загружен двор.
• Не нужно ждать. Практически всегда вторичное жилье априори пригодно для жизни. Даже непривлекательные обои и полы не могут стать препятствием к быстрому заезду. Более того, всегда можно сразу найти такую квартиру, ремонт в которой нравится покупателям.

• Озелененный район. Безусловно, далеко не каждый район имеет достаточное количество зелени. Однако, можно найти вторичное жилье в озелененном районе, в котором не придется несколько десятилетий ждать, пока деревья вырастут до достаточного размера.
• Заранее известная стоимость коммунальных услуг. Перед покупкой можно попросить у собственника квитанции и прикинуть, какие суммы нужно будет выплачивать за коммуналку. Помимо этого, можно сразу узнать информацию об управляющей компании.
• Низкий риск ремонта у соседей. Дома, которые были заселены давно, уже обустроены. В таком случае крайне мал риск, что соседи одновременно решат начать делать ремонт.
• Дом с историей. Можно купить квартиру в невероятно красивом доме как со старой открытки или найти комнату, в которой когда-то жил любимый поэт. В старых домах существует своя история, которая способна доставить удовольствие ценителю. Более того, на рынке вторичного жилья имеются варианты с лепниной, прекрасным паркетом или высокими потолками. Покупка жилья с подобными атрибутами в новостройке обойдется гораздо дороже.

Минусы вторичного жилья

Бесспорно, существует большая разница вторички или новостройки, когда речь заходит о недостатках.

• Риск обременения или откровенного мошенничества. На практике имеется много примеров, когда при покупке вторичного жилья появляется масса проблем: планировка, сделанная незаконным путем; люди, считающие, что были нарушены их права на приватизацию или наследство, и желающие это компенсировать; «мертвые души», прописанные в квартире, для выселения которых придется обратиться в суд. Это только часть проблем, которые могут возникнуть.

• Сложности с получением ипотечного кредита. Зачастую банки боятся связываться со вторичным жильем из-за описанных выше рисков, поэтому приходится подавать запросы в несколько банков одновременно и надеяться, что ипотеку одобрят. Кроме того, нужно пройти процедуру оценки и собрать нужные документы.
• Сложнее заключить сделку. Поскольку приходится взаимодействовать не с застройщиком, желающим заработать, а с реальными людьми, которые многие годы прожили в квартире, необходимо подстраиваться под особенности старых собственников. Кроме того, часто собственники продают квартиру только после того, как найдут для нее замену. Тогда покупатели вынуждены ждать, пока сделка купли-продажи сможет состояться.
• Трудозатратные ремонтные работы. Приобретая жилье, интерьер в котором не нравится новым владельцам, приходится сначала демонтировать старые элементы, а только потом делать ремонт. Может потребоваться выравнивать стены, заменять коммуникации.

• Типовые здания. Безусловно, можно найти оригинальную постройку, но большинство домов построены по подобию друг друга.
• Отсутствие подземного паркинга. Поскольку большинство домов на вторичном рынке строились в советские времена, тогда не предполагалось, что почти все жильцы будут иметь собственные машины.
• Последствия жизни старых собственников. Бывает, что в купленной квартире оказываются тараканы или клопы, неприятный запах, плесень. Поэтому необходимо как можно детальнее изучить каждый вариант и посетить множество квартир, чтобы не сформировать мнение только по фото.

Вторичка или первичка: что выгоднее?

Необходимо определить, что же выгоднее покупать, если говорить о финансовых вложениях: вторичку или новостройку в Москве, МО или других городах.

Многие думают, что гораздо выгоднее купить новостройку. Она имеет более доступную стоимость и ставку по ипотеке, а также банк не требует оформлять ипотечное страхование. Однако, стоит учитывать следующие затраты:

• чистовой ремонт;
• черновой ремонт;
• траты на съемное жилье до момента сдачи дома;
• риск доплаты за лишнюю квадратуру;
• оформление сделки.

Каждая из рассмотренных категорий является крайне затратной, особенно первые три. В то время как при покупке вторичного жилья потребуется оплатить:

• чистовой ремонт (по необходимости), вложения в который зачастую в несколько раз меньше, чем при покупке новостройки;
• ипотечное страхование;
• оценка жилья для получения ипотеки;
• оформление сделки, цена которой существенно ниже.

Таким образом, можно заметить, что в большинстве случае купить вторичку гораздо выгоднее. Более того, экономия может превышать в десять раз вложения, требующиеся для покупки жилья в новом доме.

Так чему отдать предпочтение в 2021 году: первичке или вторичке?

Каждый тип жилья имеет свои нюансы. Принимать решение следует, изучив не только плюсы и минусы новостройки или вторички в целом, но и обратив внимание на конкретные квартиры. Делать выводы о том, что лучше, должен каждый покупатель самостоятельно.

Покупателям, которые придают большое значение доступности транспорта, наличию детских садов и школ в пешей доступности, а также не готовым к сюрпризам, будь то приятные или нет, следует обратить внимание на вторичный рынок. Если же хочется квартиру с современной планировкой, большим защищенным двором с оборудованной площадкой, а также есть время на ожидание сдачи дома и средства на ремонт, то отличным вариантом станет жилье в новостройке.

Заключение

Для того, чтобы решить, в чем разница новостроек или вторичек индивидуально для Вас, можно применить классический прием из психологии: на отдельном листе выписать в две колонки преимущества и недостатки каждого вида жилья. Помимо этого, нужно определить их значимость. Несмотря на множество плюсов в одной колонке, они могут быть абсолютно не соотносимы с достоинствами другой, если рассматривать их качество.

Кроме того, всегда можно проконсультироваться с опытным риелтором или юристом, который работает с недвижимостью. Они подскажут реальную ситуацию на рынке и дадут необходимые советы.