Как оценить квартиру перед продажей

Большинство, задумавшись о том, чтобы продать свою недвижимую собственность, не обращаются к профессиональным оценщикам, определяют ценность своей площади, доверяясь объявлениям, рекламе или мнению риелтора. Приемлем ли такой способ действий?

Оценка недвижимого имущества обходится недорого (около 3 000 руб.), дополнительных документов не требует и займёт лишь один день. Беспристрастное оценивание даст возможность указать адекватную сумму при продаже и знать, на какой объём финансов ориентироваться при планируемой покупке.

Оценщик или риелтор?

Лучше риелторов никто не разбирается в рыночной конъюнктуре, где цены меняются едва ли не каждый день. Агентства владеют полной информацией о том, как воздействуют на рыночную динамику сторонние факторы (расположение, состояние инфраструктуры, придомовая территория и многое другое).

Оценщикам доступны только искажённые цены, которые озвучиваются в рекламе. А она даёт весьма приблизительную картину, не влияющую на общую статистику.

В период резкого падения или роста покупательского спроса цена квадратного метра может неоднократно меняться даже за то небольшое время, пока длятся переговоры о сделке. Риелторы полнее осведомлены об этих изменениях и могут дать клиенту хороший совет.

Может ли агент действовать в своих интересах?

Всецело полагаться на риелторскую помощь не следует. К примеру, при продаже своей недвижимости и одновременной покупке другой, человек заключает с агентством контракт, в котором прописаны комиссионные − процент от стоимости самой дорогостоящей из этих двух квартир. Хорошо, если таковой окажется реализуемая площадь, тогда риелтор постарается выручить за неё побольше. 

Но чаще стоимость покупки превосходит цену продаваемого имущества. Тогда посреднику гораздо выгоднее, если её приобретут подороже, и он, действуя в своих интересах, не пытается сбить цену.

Самостоятельная оценка

Стоит насторожиться, если посредник активно навязывает квартиру, стоимость которой представляется завышенной по сравнению со среднерыночной. Иметь хоть какое-то представление о состоянии дел в имущественной сфере не повредит. Но опираться только на своё мнение, не прислушиваться ни к чьим советам тоже рискованно. Ведь мнение обывателя основывается, как правило, только на объявлениях, в которых всегда указаны завышенные расценки.

Самым правильным представляется постепенное незначительное снижение цены, если первоначальный вариант не привлёк желающих. Например, уменьшать сумму на 1%− 2% в неделю. Резкое уменьшение вызывает подозрение в юридической чистоте продажи или в фиктивности сделки.

Окончательно зафиксировать предложение можно, когда жилплощадь вызовет интерес, когда ежедневно будут звонить, уточняя условия продажи и параметры жилища. Если покупательский энтузиазм будет слишком бурным, значит, можно несколько повысить уровень. И так до того момента, когда станет ясно, что больше уже не выгадать.

Покупка: время решает всё

Решившись на приобретение новой жилплощади, прежде всего нужно точно представлять предельно допустимые затраты. Застолбить соглашение, оставив залог, нужно сразу, как только компромисс по ходу торга достигнут. Неуверенность может повредить. Даже если не появится конкурент, жильё может подорожать и выйти за пределы финансовых возможностей. Упущенный вариант − это потерянное время, лишние траты, упущенные возможности. Особенно скорость важна в ситуации, когда своя квартира уже продана, а новая ещё не приобретена. В настоящее время спрос достаточно высок, поэтому покупающей стороне надо проявлять активность и действовать решительно.

Проще говоря, если по большинству параметров предложение устраивает, стоит остановиться на нём и заключить договорённость как можно быстрее. Пусть даже стоимость немного выше средней. Она отпугнёт конкурентов. А через месяц − другой рынок всё равно её догонит.

Возвращение к риелтору

Но как не искушённому в подобных операциях человеку удостовериться, что выдвинутое ему предложение адекватно, что он не потратит лишнего? Это именно тот вопрос, на который может со знанием дела ответить только риелтор. У агентств, особенно крупных, есть своя база, позволяющая выяснить ценовой уровень аналогичных соглашений с высокой статистической достоверностью.

При альтернативной сделке, особенно, если она является частью длинной цепочки соглашений, можно, чётко обозначив нижний ценовой порог, довериться в остальном профессионалу.

В заключение: лучший вариант для продающей стороны − постепенное нащупывание реального ценового диапазона. Для покупателя − быть активнее и не медлить с заключением контракта, если предлагаемое жильё в основном отвечает заявленным требованиям.